北京西师附小(新景3万,德胜13万,)

2020年4月30日西城发布2020年7月31日后不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。



政策一出,小白不止一次提醒大家,注意相邻学区调剂,之后 2020年内西城学区房经历了9-10月份短暂的成交回落后,并没有继续降温 ,成交量和价格持续攀升到了2021年7月多校划片落地执行,因超出家长们预期,出现外区调剂, 21年下半年,西城市场出现317级别的回调,15%左右的跌幅,金德月这些头部学区也未能幸免,学区房永远涨得神话首次破灭 。经历了一年的新政洗礼,22年要比21年的录取结果相对温和一些,每个片区都增加了优质中学,头部月坛依然有片区内录取的情况出现,全区派位给了孩子更多的机会等等,上学仍存在不确定性,但预期上再逐渐转好,同时西城二手房市场格局也悄然间发生了变化。


1.往年的头部热门学区金德月,上半年成交走势明显弱于往年,下半年出现金融街稳(量价),月坛冷(成交量),和德胜不抗跌的分化走势,但随着家长对多校划片预期从意外到逐渐接受,老西城展览路,新街口价格接近头部热门片区,金德月的成交量和价格也稳步上涨了,以德胜为例22年下半年单月成交最高达到90套,受客观因素影响大半个月的12月,依然交出了40多套的成绩。


2.从微观成交来看,先说户型,2居成交占比取代了之前非常抢手的的占坑1居,1居的价格修复速度也明显变弱,但仍要比21年上车价格要高,3-4居的成交量开始上来了;


3.再看房源,稀缺商品房及管理好的央产房公房,价格依然坚挺,院落条件较差,高密度的老社区,抗跌属性偏弱。


由此三点,我们可以得出结论,未来西城二手的大趋势除了学区内学校的均衡,居住品质好一点的房子,居住空间更能满足三代居住的房子价值更高。


除了价值高,我们也来看看刚刚过去的2022年,西城关注度较高,且流量比较强势的二手房小区有哪些,买房求稳,为了孩子用完学籍好换的家长朋友可以重点关注一下。



1.德胜,裕中西里,裕中东里


经历了连续2年的下半年成交掉头走势,裕中东里和裕中西里依然保持在片区内交易量居前的地位,有这么几个原因:


1)出房多,容易流通;

2)房龄尚可,90年后的房子不少,西里带电梯的房子多;

3)片区内学校实力稍弱于德胜的新街口,展览路,什刹海等片区二手房单价接近德胜。

4)700万左右能上车,这个价格在德胜板块还算友好。


从小区自住来看,东里+西里一共小6000户的体量,1公里范围内有8号线,10号线和12号线3条地铁,北三环的位置到哪上班都还算方便,院落内生活配套齐全,北侧还有元大都公园,周边三甲医院也比较多,像安贞医院,中日友好医院,北医三院等等,购物有安贞的华联。


小区缺点:

1.物业只能说有,院落品质缺失是老社区的不足,环境的追求,居住体验的提升,只能孩子毕业之后再改善了;

2.人口密度大,租户多,小区内商户对外开放,导致小区里人多杂一些;

3.内部停车位紧张,小区外路边划线车位属于晚上基本没地的状态,你前脚挪车,后面就有人逮着的状态,更别提什么马路牙子来一宿,主路双排了。

4.上学的不确定性依然存在,23-24年孩子不少,学位紧张,大概率还是片区外的多校,而且之后政策怎么执行也不知道,所以25年之后上学如果抱着赌能上三帆学校的朋友,还得谨慎,能给你片区内上个五路通,三帆裕中就算不错了,要是能留在调剂校西师附小就意外之喜了,所以让要抱着入学下限的逻辑决定要不要选这,况且三帆的小学部,因为直升的原因,20年731之前的孩子已经要求5年半的落户时间,单校的名额都解决不完,可见学位有多紧张。


如果你的孩子25年之后才上学,且想在德胜买相对便宜的房子,这里和育翔划片相比还是有一些优势的。


2.广外,荣丰2008,乐城,远见名苑


总有人问,广外广牛这种板块的房子保值么?我的看法是你看看老小区的价格,前文说的德胜13万是上车价,而广外,板块内虽然有8万多的房子,也有14万多的小区,但老社区整体在10万左右,不少还不到10,要我说,也是二环的地段,房龄,院落,居住条件也相差无几,这3万价差就在教育资源的。老社区而言,核心地段可以让你品相很差的房子卖到10万的价格,但那3万空间,可能就跟房子关系不大了;而广外片区内的天花板品质小区红山世家单价13-14万,而德胜同样的商品房社区,你看到的价格就是17或18了,价格依然是学校的差距。


所以结论就出来了,买广外,有地段加持,有交通生活医疗等一切配套基础完善的加分项,相比非东西海的板块,又有西城上学的通路优势,选择这的逻辑就是西城各档次二手房的上车板块,价格因为学校存在差距,这个短板不补齐,这个价差永远在,更多是相对热门学区板块,较低上车成本的跟跑板块,好的是入学风险下限低,缺点是房龄自住属性缺失的房子,流通亦或是抗跌性,市场价值明显低于头部学区。


荣丰2008


从2022年广外热门成交小区来看,荣丰,乐城,远见名苑属于关注度较高的,荣丰2008为二环体量最大的小区之一,6000多户的居住规模 ,02年一直开发到08年奥运会,从非常男女改名为荣丰2008,也可以体现出这是一个年轻人非常多的小区,时至今日,小区里乱七八糟的东西少了,老人孩子多了,包括周边学校的老师也有很多在这居住的。


整个广外板块地处二环,居住生活配套是不用多说的,小区内各种商业门店也很多,值得一提的是16号线开通后,荣丰终于脱离了地铁缺失的短板,小区到达官营站只有300米左右得距离,成为名正言顺的低总价地铁盘了。


从户型及价格来看,小区大部分都是小面积房源,开间和复式主导, 建面20-40平,400-500万的房子很多 ,所以二手房交易放在整个北京都是非常活跃的,也是楼市晴雨表,荣丰月成交不到两位数,说明北京市场也不会太好,最近一年该小区价格波动不是很大,虽然成交较好,但因为面积小,价格向上的幅度越来越窄。


小区缺点的话,就是居住人口多,听住这的粉丝说早高峰电梯等的崩溃,另外品质一般,停车位紧张,停外面路边会贴条。


乐城

再说说乐城,相比荣丰,无论开间还是1居面积更大, 可利用空间和居住实用性更强 ,同样对比去年,乐城的价格还是要略高呢一些,体现出来的保值属性要更好。


但自住点评的话,小区全部为塔楼,户型一般,停车位非常紧张,甚至电动车老年代步车白天都停的满满当当,而且看了院落,我的感受是环境比荣丰还要弱一些,地面不整洁也就罢了,收拾的还不太干净。


小区好的一点,所有房源都带电梯,且同样受益于地铁16号线的开通,出小区西门就有海淀南路站,也弥补了地铁缺失的短板,这对小户型社区的流通和租金是有提升的。


我也了解了一下那边的市场情况,简单分享下。


1.开间和1居哪个好卖?

流通不相上下,这边落户上学的还是多,开间虽然是北向,但总价低,按历史成交来看,开间很多人作为首选,近期1居成交略多。


2.开间和1居现在大概多少钱?一年能卖多少套?

正常行情下,中介反馈好楼层北向开间490-500,7-8月低楼层438和468成交,高楼层6月份480-490成交,一居好楼层510-520左右,开间和1居1年能卖20套左右。


3.乐城11-12月近期成交?

12.18,87.34平,中楼层东南2居,775万;

12.11,45.47平,低楼层南向1居,502万;

11.20,63.83平,中楼层南北1居,620万;

11.19,92.56平,中楼层西3居,850万;

11.7,105.31平,低楼层东南3居,853万;

11.1,45.48平,中楼层东南1居,518万;


4.除了乐城,16号线红莲南站这500w有无其他选择?

车站西街这几个院40-60平左右的1-2居也还算好卖,90后的房子,公房税费少,也有带电梯的房子,不过板楼还是价格优势成交更多。


3.远见名苑


我觉得他很像西城的新景家园,就是买了不甘心,但又没有太多其他选择,不上不下的感觉, 相比荣丰乐城,这个小区的居住条件要好了很多 ,回迁房和商品房混搭社区,不隔离,进小区大门,会被密密麻麻乱停的汽车,时刻提醒你这是保障房,但往里走看法会有改变,中心是有较大规模的活动空间和花园的,还能看到商品房的影子。一般对院落有一定要求,又够不上商品房,远见名苑在广外是有优势的。


价格的话 500多万在这可以上车50平左右开间 800w左右可以看看小2居 ,不过小户型所在的楼栋基本都是1层8户,11户的塔楼,密度较高。


小区马路对面就是四中南校区,同样也是16号线开通的受益社区,但到地铁的距离要比荣丰,乐城那些远些。

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