北京西师附小(新景3万，德胜13万，)

2020年4月30日西城发布2020年7月31日后不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

政策一出，小白不止一次提醒大家，注意相邻学区调剂，之后 2020年内西城学区房经历了9-10月份短暂的成交回落后，并没有继续降温 ，成交量和价格持续攀升到了2021年7月多校划片落地执行，因超出家长们预期，出现外区调剂， 21年下半年，西城市场出现317级别的回调，15%左右的跌幅，金德月这些头部学区也未能幸免，学区房永远涨得神话首次破灭 。经历了一年的新政洗礼，22年要比21年的录取结果相对温和一些，每个片区都增加了优质中学，头部月坛依然有片区内录取的情况出现，全区派位给了孩子更多的机会等等，上学仍存在不确定性，但预期上再逐渐转好，同时西城二手房市场格局也悄然间发生了变化。

1.往年的头部热门学区金德月，上半年成交走势明显弱于往年，下半年出现金融街稳（量价），月坛冷（成交量），和德胜不抗跌的分化走势，但随着家长对多校划片预期从意外到逐渐接受，老西城展览路，新街口价格接近头部热门片区，金德月的成交量和价格也稳步上涨了，以德胜为例22年下半年单月成交最高达到90套，受客观因素影响大半个月的12月，依然交出了40多套的成绩。

2.从微观成交来看，先说户型，2居成交占比取代了之前非常抢手的的占坑1居，1居的价格修复速度也明显变弱，但仍要比21年上车价格要高，3-4居的成交量开始上来了；

3.再看房源，稀缺商品房及管理好的央产房公房，价格依然坚挺，院落条件较差，高密度的老社区，抗跌属性偏弱。

由此三点，我们可以得出结论，未来西城二手的大趋势除了学区内学校的均衡，居住品质好一点的房子，居住空间更能满足三代居住的房子价值更高。

除了价值高，我们也来看看刚刚过去的2022年，西城关注度较高，且流量比较强势的二手房小区有哪些，买房求稳，为了孩子用完学籍好换的家长朋友可以重点关注一下。

1.德胜，裕中西里，裕中东里

经历了连续2年的下半年成交掉头走势，裕中东里和裕中西里依然保持在片区内交易量居前的地位，有这么几个原因：

1）出房多，容易流通；

2）房龄尚可，90年后的房子不少，西里带电梯的房子多；

3）片区内学校实力稍弱于德胜的新街口，展览路，什刹海等片区二手房单价接近德胜。

4）700万左右能上车，这个价格在德胜板块还算友好。

从小区自住来看，东里+西里一共小6000户的体量，1公里范围内有8号线，10号线和12号线3条地铁，北三环的位置到哪上班都还算方便，院落内生活配套齐全，北侧还有元大都公园，周边三甲医院也比较多，像安贞医院，中日友好医院，北医三院等等，购物有安贞的华联。

小区缺点：

1.物业只能说有，院落品质缺失是老社区的不足，环境的追求，居住体验的提升，只能孩子毕业之后再改善了；

2.人口密度大，租户多，小区内商户对外开放，导致小区里人多杂一些；

3.内部停车位紧张，小区外路边划线车位属于晚上基本没地的状态，你前脚挪车，后面就有人逮着的状态，更别提什么马路牙子来一宿，主路双排了。

4.上学的不确定性依然存在，23-24年孩子不少，学位紧张，大概率还是片区外的多校，而且之后政策怎么执行也不知道，所以25年之后上学如果抱着赌能上三帆学校的朋友，还得谨慎，能给你片区内上个五路通，三帆裕中就算不错了，要是能留在调剂校西师附小就意外之喜了，所以让要抱着入学下限的逻辑决定要不要选这，况且三帆的小学部，因为直升的原因，20年731之前的孩子已经要求5年半的落户时间，单校的名额都解决不完，可见学位有多紧张。

如果你的孩子25年之后才上学，且想在德胜买相对便宜的房子，这里和育翔划片相比还是有一些优势的。

2.广外，荣丰2008，乐城，远见名苑

总有人问，广外广牛这种板块的房子保值么？我的看法是你看看老小区的价格，前文说的德胜13万是上车价，而广外，板块内虽然有8万多的房子，也有14万多的小区，但老社区整体在10万左右，不少还不到10，要我说，也是二环的地段，房龄，院落，居住条件也相差无几，这3万价差就在教育资源的。老社区而言，核心地段可以让你品相很差的房子卖到10万的价格，但那3万空间，可能就跟房子关系不大了；而广外片区内的天花板品质小区红山世家单价13-14万，而德胜同样的商品房社区，你看到的价格就是17或18了，价格依然是学校的差距。

所以结论就出来了，买广外，有地段加持，有交通生活医疗等一切配套基础完善的加分项，相比非东西海的板块，又有西城上学的通路优势，选择这的逻辑就是西城各档次二手房的上车板块，价格因为学校存在差距，这个短板不补齐，这个价差永远在，更多是相对热门学区板块，较低上车成本的跟跑板块，好的是入学风险下限低，缺点是房龄自住属性缺失的房子，流通亦或是抗跌性，市场价值明显低于头部学区。

荣丰2008

从2022年广外热门成交小区来看，荣丰，乐城，远见名苑属于关注度较高的，荣丰2008为二环体量最大的小区之一，6000多户的居住规模 ，02年一直开发到08年奥运会，从非常男女改名为荣丰2008，也可以体现出这是一个年轻人非常多的小区，时至今日，小区里乱七八糟的东西少了，老人孩子多了，包括周边学校的老师也有很多在这居住的。

整个广外板块地处二环，居住生活配套是不用多说的，小区内各种商业门店也很多，值得一提的是16号线开通后，荣丰终于脱离了地铁缺失的短板，小区到达官营站只有300米左右得距离，成为名正言顺的低总价地铁盘了。

从户型及价格来看，小区大部分都是小面积房源，开间和复式主导， 建面20-40平，400-500万的房子很多 ，所以二手房交易放在整个北京都是非常活跃的，也是楼市晴雨表，荣丰月成交不到两位数，说明北京市场也不会太好，最近一年该小区价格波动不是很大，虽然成交较好，但因为面积小，价格向上的幅度越来越窄。

小区缺点的话，就是居住人口多，听住这的粉丝说早高峰电梯等的崩溃，另外品质一般，停车位紧张，停外面路边会贴条。

乐城

再说说乐城，相比荣丰，无论开间还是1居面积更大， 可利用空间和居住实用性更强 ，同样对比去年，乐城的价格还是要略高呢一些，体现出来的保值属性要更好。

但自住点评的话，小区全部为塔楼，户型一般，停车位非常紧张，甚至电动车老年代步车白天都停的满满当当，而且看了院落，我的感受是环境比荣丰还要弱一些，地面不整洁也就罢了，收拾的还不太干净。

小区好的一点，所有房源都带电梯，且同样受益于地铁16号线的开通，出小区西门就有海淀南路站，也弥补了地铁缺失的短板，这对小户型社区的流通和租金是有提升的。

我也了解了一下那边的市场情况，简单分享下。

1.开间和1居哪个好卖？

流通不相上下，这边落户上学的还是多，开间虽然是北向，但总价低，按历史成交来看，开间很多人作为首选，近期1居成交略多。

2.开间和1居现在大概多少钱？一年能卖多少套？

正常行情下，中介反馈好楼层北向开间490-500，7-8月低楼层438和468成交，高楼层6月份480-490成交，一居好楼层510-520左右，开间和1居1年能卖20套左右。

3.乐城11-12月近期成交？

12.18，87.34平，中楼层东南2居，775万；

12.11，45.47平，低楼层南向1居，502万；

11.20，63.83平，中楼层南北1居，620万；

11.19，92.56平，中楼层西3居，850万；

11.7，105.31平，低楼层东南3居，853万；

11.1，45.48平，中楼层东南1居，518万；

4.除了乐城，16号线红莲南站这500w有无其他选择？

车站西街这几个院40-60平左右的1-2居也还算好卖，90后的房子，公房税费少，也有带电梯的房子，不过板楼还是价格优势成交更多。

3.远见名苑

我觉得他很像西城的新景家园，就是买了不甘心，但又没有太多其他选择，不上不下的感觉， 相比荣丰乐城，这个小区的居住条件要好了很多 ，回迁房和商品房混搭社区，不隔离，进小区大门，会被密密麻麻乱停的汽车，时刻提醒你这是保障房，但往里走看法会有改变，中心是有较大规模的活动空间和花园的，还能看到商品房的影子。一般对院落有一定要求，又够不上商品房，远见名苑在广外是有优势的。

价格的话 500多万在这可以上车50平左右开间 ， 800w左右可以看看小2居 ，不过小户型所在的楼栋基本都是1层8户，11户的塔楼，密度较高。

小区马路对面就是四中南校区，同样也是16号线开通的受益社区，但到地铁的距离要比荣丰，乐城那些远些。